재건축시에 무상으로 몇평을 얻을 수 있는 지 계산 하는 방법에 대해 알아보자.
일단 개략적으로 설명을 하면 "무상지분율" 을 구하고 이것을 자신의 아파트의 대지지분(m2) 에 곱하면 된다.
- 무상지분율(%)
= ((재건축시 총수입 - 재건축 총 비용)/평당 분양가)/총대지면적 - 추가부담감없이 입주할 수 있는 무상 평형 = 조합원의 대지지분 x 무상지분율
추가부담금
무상지분율을 설명하기 전에 "추가부담금(분담금)"이 왜 발생하는지 부터 알아보자.현재 내 아파트는 21평형이고, 평당 1,000만원이라고 하자. 만약 재건축을 하는데 예전 아파트와 모양과 크기, 세대수가 똑같은 아파트를 짓는다고 한다면 들어가는 "건설비"를 조합원들이 자신이 소유한 땅의 크기만큼(대지지분) 등분 해서 내야 할 것이다.
이 때 발생하는 수익이 전혀 없기 때문에 조합원들은 그냥 땅에 집을 새로 짓는것과 같은 비용을 내게 된다. 이것이 이 상황에서는 "추가부담금"이 된다.
그렇다면 이런 비용(추가부담금)을 줄이려면 어떻게 해야 할까? 당연한 얘기지만 새집을 지으면서 수익을 만들어 내면 된다. 새집을 지으면서 수익이 발생시키는 방법은 여러가지가 있겠지만 쉽게 생각할 수 있는 방법으로 내가 살 집 이외에 몇채를 더 지어서 이 것을 팔면 된다.
그리고 이렇게 발생한 수익은 모두 조합원(아파트주민)들에게 돌아간다. 그 수익이 결국 "무상지분율" 을 높여 주는 요인 중 하나가 되는 것이다.
당연한 이야기이지만, 그러기 때문에 아파트 분양가가 중요해 진다. 분양가가 낮아지면, 결국 주민의 부담금이 커질 수 밖에 없다. 실제로 ref.2 에 보면 분양가의 변동으로 인해 추가 부담이 되는 모습을 확인 할 수 있다.
ref. 5 를 보면, 2011년에 결정된 개포주공3 단지의 3.3m2(1평)당 추가부담금이 대략 1,886만원 정도이다.
추정 분담금과 실제 분담금 사이의 괴리
ref. 7 에 따르면, 실제 각 조합이 입력하는 설계비 공사비 보상비 외주용역비 등 50여 개 데이터를 바탕으로 조합원별로 분담금이 산출되지만 조합 설립 단계에서 제시되는 분담금과 분양 신청 단계, 관리 처분 단계에서 제시되는 분담금에 적지 않은 차이가 발생하는 것으로 알려졌다.서울시도 추정 분담금이 물가상승률과 금융비용, 이자 부담 등을 감안하지 않기 때문에 실제 분담금과 괴리가 있다는 사실을 인정하고 있다. 게다가 추정 분담금은 '분양률 100%'를 전제로 산출되는데 실제 올해 강남과 강동에 분양한 재건축 단지에서 상당수 미분양이 발생하고 있다.
무상지분율
그럼 이제 무상지분율을 살펴 보자. 무상지분율은- 재건축에서 대지 1평당(또는1 m2 당) 얻은 수익
이라고 보면 될 듯 하다. 예를 들어 무상지분율이 181% 라면, 1.81 즉, 재건축으로 인해 대지 1평에 대해 1.81 평의 수익(1.81평x평당분양가)이 발생했다고 보면 된다.
만약 내 21평 아파트의 대지지분이 10평이고 재건축시 무상지분율이 181% 라면, 나는 18.1평(10평x1.81) 형의 아파트에 분양신청을 해서 입주할 때는 무료로 들어가 살 수 있다.
하지만 세상에 공짜는 없다. 내가 좀 더 작은 아파트이지만 새아파트로 이사하면서 건축연면적, 대지지분을 헌납하게 되는 것이다. 새 아파트에 대한 비용을 지불하고 있는 것이다.
- 건축연면적 : 아파트의 크기의 일정부분(건축연면적)을 넘기게 되었고,
- 대지지분 : 같은 면적에 가구수를 늘리면 당연히 대지지분이 줄어들게 된다.
재건축의 이익
그렇다면 왜 재건축에서 이득을 본다고 얘기하는 것일까? 그것은 아래의 이유 때문이라고 볼 수 있을 것이다. 물론 지금은 부동산 경기가 좋지 않기 때문에 아래의 사항이 전부 맞지는 않을 것이다.- 새건물에 따른 집값 상승
- 세대수가 많아지는 것에 따른 이득(이것은 손해가 될 수도 있다.)
- 집값 상승시에는 선분양에 따른 프리미엄
- 조합원과 새입주민 사이의 분양가 차이
- 높은 평수로 이사시 집값상승 : 보통 큰 평수가 평당 가격이 더 높다.
http://stoo.asiae.co.kr/news/stview.htm?idxno=2012081012514315919&sc1=total&sc2=total&sc3=total&sk=
재건축 추가이익 환수
현재 국토부는 재건축 조합원 1명당 얻는 이익이 3000만 원을 넘을 때부터 이익 규모에 따라 10∼50%의 환수율을 적용한 부담금을 징수한다.[ref. 3]무상지분율 엑셀파일
계산할 때 사용할 수 있는 엑셀파일을 아래 링크 해 놨다. 참고로 m2이 아니고 '평형'으로 되어 있다.https://docs.google.com/open?id=0B_vDe46i0fUUVG03WkZmZUF5dEE
전용면적 확인 하는 법
- 등기부등본 >> 표제부 >> 전유 부분의 건물의 표시
라는 항목을 확인하면 된다.
대지지분 확인 하는 법
- 등기부등본 >> 표제부 >> 대지권비율
이라는 항목을 보면 알 수 있다.
References
- 내집 마련시 '대지 지분' 계산법
http://k.daum.net/qna/openknowledge/view.html?qid=3AvTi& - 강동 고덕 7개단지 재건축 곳곳서 차질, 매일경제, 2013년 7월 9일
- 재건축 초과이익 환수율 높이고, 3대 핵심규제는 푼다, 동아일보, 2008년 9월 24일
- 재건축 절차
- 강남재건축 추가 부담금, 2011. 10. 24
- 강남 재건축 추가분담금 `비상` 개포 최고 1억 부담에 가격하락…반포·고덕 대책 부심, 2014.07.06
- 조합-시공사 한발씩 양보…투명한 검증 뒤따라야, 2014.08.11
