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[펌][상식][경제] 설비투자로 보는 기업의 현금흐름

출처 : http://www.neonet.co.kr/novo-partner/view/shinyoung/RealInvestDetail.neo?appr_dt=2010.02.11&rgst_dt=20100208133301

순전히 정보를 오래도록 살려 놓고 싶어 옮겨 놓습니다. 혹시나 저작권 문제로 글을 내리시길 원한다면 알려주세요.

 

 

설비투자로 보는 기업의 현금흐름(2010. 02. 08, 작성자: 모름)


설비투자와 관련된 내용은 여러 군데서 우리가 접할 수 있다. 유사한 업종의 기업들이 합병을 하게 되면 설비투자 측면에서 시너지 효과를 기대할 수 있고, 통계청에서는 설비투자지수를 따로 선정해서 발표 하고 있으며, 모 은행에서는 설비투자자금이 필요한 중소기업들을 돕기 위해 2조 규모의 펀드를 조성하기도 했다. 신문기사를 보게 되면 철강업종이 그동안 설비투자 확대로 시장 점유율을 높였다는 기사를 볼 수 있고, 모 대기업이 향후 몇 년간 설비투자를 한다는 기사를 심심치 않게 접할 수 있다.
 

1
[그림] 기업 설비 투자 관련 기사

설비 투자와 관련된 신문기사를 한번 살펴 보자. 중앙일보 09년 5월 20일 자 신문을 보게 되면 ‘경기의 가늠자’ 역할을 하는 설비 투자가 줄고 있다는 기사를 쓰고 있다. 생산, 출하, 가동률과 같은 경기 지표가 호전되면서 경기 회복에 대한 기대감은 커지고 있지만, 향후 경기를 예측하기 힘들기 때문에 기업들이 투자에 나서지 않고 있다는 것이다. 기사의 내용으로 보았을 때 기업의 설비투자가 연결되어야 기업들의 이익이 올라올 수 있는 여건이 된다는 맥락이다. 이쯤 되면 설비투자라는 것이 대충은 ‘생산에 필요한 기계나 건물 같은 것들에 투자를 하는 것이구나’라고 알 수 있을 것이다. 단어의 의미는 그리 어렵진 않기 때문이다.
 
실제로 설비투자의 사전적 의미는 ‘건물이나 기계, 설비와 같은 고정자본 설비에 새로 투자되는 증가분’이다. 기업을 시작해서 시간이 지나면서 기업의 이익이 증가하다 보면, 생산에 필요한 기계가 필요 할 수 있고, 직원들을 추가로 더 채용하면서 그들이 근무할 수 있는 건물이 필요하다. 이런 건물, 기계, 설비 등에 투자하는 것을 설비투자라고 하는데, 설비 투자는 신규의 투자만을 의미하는 것은 아니고 노후화된 설비의 대체까지 포함하고 있다. 또한 기업에서 하는 설비 투자 이외에 정부나 지방 공공단체가 사회복지를 위하여 투자하는 것도 설비투자(공공투자)라고 하는데, 여기서 주로 이야기를 하는 부분은 기업이 행하는 민간 설비 투자를 의미한다.
 
설비투자를 보는 기업과 정부의 입장은 2009년을 보면 다른 입장을 확인할 수 있다. 기업들의 입장에서는 경기지표 회복이 분명치 않기 때문에 설비투자를 망설이고 있던 상황이었고, 정부의 입장에서는 고용과 함께 설비투자 증가가 일어나질 않기 때문에 답답한 상황이었다. 설비투자라는 것이 향후 기업이익 증가를 기대하고 행하는 투자이기 때문에 어떻게 보면 설비 투자를 꾸준히 지속하는 기업들이 성장성이 높은 기업이라는 이야기도 틀린 이야기도 아니다. 대표적인 성장기업인 IT기업들의 설비 투자 현황을 보게 되면 이런 내용들을 확인할 수 있다. 반대로 일본의 대표적인 완성차 업체 7개사가 2009년 설비 투자를 2008년 대비해서 30% 줄인다는 계획을 발표하기도 했었다. 경영위기로 위기로 몰린 미국 완성차 업체들의 절차를 따르지 않겠다는 의미도 있지만, 경기 회복에 대한 불확실성과 악화된 기업실적으로 인해서 당분간은 몸을 사리겠다는 제스쳐를 분명히 한 셈이다.
 
정리해 보자면, 기업이 성장하는데 있어서, 혹은 국가 경제가 발전하는데 있어서 설비투자라는 것이 어느 정도 필요하며, 성장기업들의 경우 지속적인 설비투자의 여부가 때로는 업계에서의 승패를 좌우할 정도로 중요한 사안이 될 수도 있다는 의미다. 주식 투자에 있어서도 기업의 설비투자는 중요한 변수가 될 수 있다. 주식투자자들이 흔히들 이야기 하는 설비 투자는 CAPEX투자를 의미한다. CAPEX란 ‘capital expenditure’의 줄임말 인데, 의미 그대로 ‘자본적 지출’이라는 의미다. 전자공시시스템(http://dart.fss.or.kr)에 접속하면 기업들의 재무제표를 확인할 수 있는데, 여기서 현금흐름표를 보게 되면 CAPEX투자에 대한 변화와 추이를 확인 할 수 있다.
 
CAPEX투자라는게 도대체 어떤 항목들을 말하는지 궁금하긴 하지만, 이 이야기에 들어가기 앞서서, 알아두어야 할 내용이 있다. CAPEX투자가 자본적 지출(Capital expenditure)를 의미한다고 했다. 이와 비슷한 의미로 REPEX가 있다. 수익적 지출(Revenue expenditure)를 뜻하는데, REPEX는 일반 투자자들이 자주 사용하는 용어가 아니기 때문에 잘 알려져 있진 않지만, 기업의 회계를 이해하는데 있어서 알아둘 필요가 있다.
 
자본적 지출은 말 그대로 현금과 자산을 바꾸는 일이다. 현금을 주고 기계를 사거나, 차량을 구매하고, 건물을 매입 하는 등의 현금과 자산의 교환 과정이다. 따라서 회계장부에는 현금 지출은 기록되지만, 자산이 증가하게 된다. expenditure라는 의미가 지출 이라는 의미지만 설비투자라는 의미로 부르는 이유가 지출의 개념 보다는 향후 생산성 향상을 위한 투자라고 보는 시각이 강하기 때문이다. 따라서 현금은 유출 되었지만, 결과적으로는 자산이 증가하기 때문에 언뜻 보면 현금의 유출 부문이 잘 보이질 않으며, 그 자산에 대한 비용 처리도 회계기준에 따라 장기간에 걸쳐서 상각하고 있다.
 
하지만 수익적 지출은 개념이 다르다. 수익적 지출은 자본적 지출을 제외한 지출을 의미하는데, 수익적 지출의 경우에는 현금이 유출되고, 이익잉여금도 줄어드는 효과가 생긴다. 투자가 아니라 지출이기 때문이다. 따라서 기업의 입장에서는 이익을 높이려면 같은 지출이더라도 자본적 지출(CAPEX)를 해야 한다. 현금이 자산으로 바뀌며, 이는 몇 년간 에 걸쳐서 ‘감가상각’이라는 항목으로 비용 처리가 되기 때문이다. 반면에 법인세를 줄이기 위해서는 이익을 줄여야 한다. 그러기 위해서는 같은 지출이더라도 수익적 지출(REPEX)를 해야 한다. 현금이 유출되고, 이익잉여금도 줄어들기 때문이다. 자본적 지출과 수익적 지출의 구분은 당연히 정해져 있지만, 실무적으로는 혼용되는 경우가 있고 기업이 이익을 증가 시키기 위해서 마음만 먹는 다면 얼마든지 자본적 지출과 수익적 지출을 넘나들면서 바꿀 수 있는 여지는 있다.
 

2
[그림] CJ제일제당의 사업보고서 중 재무에 관한 사항(현금흐름표 부분)

다시 CAPEX로 돌아오자. CAPEX는 현금이 자산이 되는 지출(투자)이라고 했다. 전자공시시스템에 접속해서 기업을 선택한 다음 ‘재무에 관한 사항’을 보게 되면 대차대조표, 손익 계산서, 현금흐름표 등이 나오는 것을 볼 수 있다. 여기서 CAPEX는 현금흐름표에 나와 있다. 현금의 유출입과 관련된 사항이기 때문이다. 현금흐름표 중에서 ‘투자활동으로 인한 현금 흐름’을 봐야 하며 여기서 투자활동으로 인한 현금의 유출액을 보면 된다. 글로 절차를 설명하느라 복잡해 보이지만, 실제로 눈으로 보면 금방 찾아 낼 수 있다. ‘CAPEX는 현금을 자산으로 바꾸는 것이니까, 현금과 관련된 현금흐름표 중에서 자산(투자활동) 으로 바꾸는(현금은 유출) 항목들’이라고 생각하면 된다. 토지의 증가, 입목의 증가, 건설중인자산의 증가, 설비자산의 증가, 기타유형자산의 증가, 산업재산권의 증가, 영업권의 증가, 개발비의 증가 등이 여기에 해당된다. 실제로 기업이 성장하는데 있어서 장기적으로 투자가 필요하기 때문에 지출이 필요한 사항들이라고 보면 된다.
 
머리가 복잡할 수 있겠지만, 말이 나온 김에 현금 흐름표를 조금만 더 알아보기로 하자. 현금 흐름표는 상대적으로 조작이 어려운 재무제표 중에 하나다. 그렇기 때문에 분식회계를 할 때 가장 손이 덜 타는 부분이 바로 현금 흐름표다. 실제로 분식회계로 인해서 역사속에 사라진 기업들의 분식회계 기법을 보면 현금 흐름표를 건드리는 경우는 거의 없었다. 대부분이 조작이 쉬운 대차대조표나 손익계산서를 손 봤었다.그 이유는 쉽게 설명하자면 회계상의 이익과 현금 흐름표의 이익은 다르기 때문이다. 즉, 회계상에서는 가짜로 이익을 얼마 든지 잡을 수 있다. 팔지도 않은 물건을 팔았다고 거짓말을 할 수 있고(손익 계산서), 있지도 않은 원재료나 재고 등이 무지하게 많다고(대차 대조표) 속일 수도 있는 것이다.
 
그러나 실제 현금 흐름을 표현하는 부분에서는 거짓말을 하기가 어렵다. 실제로 얼마의 현금이 나갔고 얼마의 현금이 남았다는 것을 보여주는 것이 현금흐름표인데, 이런 점 때문에 애널리스트들이나 회계사들이 기업을 분석할 때 가장 관심 가지고 보는 부분 중에 하나가 현금 흐름표이다. 그러나 아이러니하게도 개인투자자들은 상대적으로 재무제표들 중에서 현금흐름표에 대한 관심이 제일 적다.현금 흐름표는 크게 3가지 부분이 나눠져 있다. 영업활동에 따른 현금흐름, 투자활동에 따른 현금흐름, 그리고 재무활동에 따른 현금흐름이다. 항목은 3가지지만 사실상 기업이 지속하는데 필요한 상당부분들을 모두 표현하고 있기 때문에, 재무제표나 손익계산서보다 상대적으로 보기에는 편하다.
 
우선 첫 번째 영업활동에 따른 현금흐름을 보자 경우 회사의 본업을 통해서 현금이 얼마나 들어왔는지, 혹은 지출 되었는지를 나타내고 있다. 학생이 본분에 충실해야 하듯이, 기업 역시 본업에 충실해야 한다. 우량 기업들은 당연히 본업을 잘하고 있기 때문에 영업활동에 따른 현금흐름은 플러스가 날 수 밖에 없다. 단순히 제품을 팔고, 돈을 제때 받는데 현금흐름이 마이너스가 나기는 쉽지 않기 때문이다. 물론 기업이 속한 산업 전체의 불황이나 국가 전체의 경제 위기로 인해서 영업 현금 흐름이 일시적으로 마이너스가 날 수 있으나, 일시적이 아닌 지속적이라면 기업의 건전성에 대해서 한번 의심해 봐야 한다. 또 한가지 팁을 주자면 매출이 증가하는데 영업 현금 흐름이 줄어드는 기업들이 있다.(이는 과거 몇 년 치와 비교를 해봐야 한다) 이런 기업들은 회사 내부적으로 어떤 문제가 분명히 있는 기업이다. 상식적으로 보아도 매출이 지속적으로 증가하는 기업이라면 영업을 통한 현금흐름도 꾸준히 증가해야 한다. 하지만, 매출은 증가하는데 현금흐름이 줄어들거나 심지어 마이너스가 나는 회사라면, 회사의 이익을 부풀리기 위해서 회계상에서 어떤 조작을 했을 가능성도 있다. 앞에서 말했듯이 자산, 부채, 자본을 나타내는 대차대조표나, 기업이 1년 동안 장사를 해서 얼마나 돈을 벌었는지 나타내는 손익계산서는 조작이 쉽지만, 실제의 현금의 유출을 나타내는 현금흐름표는 속이기가 제일 어렵기 때문이다.
 
두 번째로는 투자활동으로 인한 현금흐름이다. 여기서 말하는 투자 활동에는 적게는 앞에서 언급한 자본적지출인 설비투자(CAPEX)를 포함하고, 크게는 현금의 대여와 회수활동, 유가증권, 투자자산, 무형자산의 취득과 처분까지 포함하게 된다. 하지만, 국내의 대부분의 기업이 크게는 제품을 생산하는 형태에 속하기 때문에 현금의 대여와 회수활동, 유가증권 취득 등의 비중 보다는 설비투자와 관련된 부분이 많다. 따라서 투자활동으로 인한 현금흐름은 마이너스가 발생하는 것이 이상적으로 보고 있다. 이유는 간단하다. 기업이라는 것이 기본적인 전제가 지속적인 기업의 활동이기 때문에, 기업이 커나가기 위해서는 지속적인 투자가 필요하기 때문이다. 따라서 현금 측면에서 보면 투자에 돈을 썼기 때문에 마이너스가 된다. 기업이 힘들어지면 현금을 마련하기 위해서 땅을 팔고, 빌딩을 팔고, 공장을 매각하고, 장비류들을 헐 값에 매각하기 때문에 투자활동으로 인한 현금흐름이 플러스가 되는데, 이런 기업들은 정말 조심해야 한다. (하지만, 무조건 투자활동으로 인한 현금 흐름이 플러스라고 해서 나쁘게만 볼 수는 없다)
 

현금흐름표

  1. 영업활동으로 인한 현금흐름 (회사가 제품을 생산해서 판매 하는 등)
    -> 회사가 얼마나 돈을 버느냐?
    • 당기순이익
    • 현금의 유출이 없는 비용등의 가산
    • 현금의 유입이 없는 수익등의 차감
    • 영업활동으로 인한 자산 부채의 변동
  2. 투자활동으로 인한 현금흐름 (설비투자, 주식/채권 투자, 보유 자산의 매각 등)
    -> 미래에 투자를 하는가?
    • 투자활동으로 인한 현금 유입액
    • 투자활동으로 인한 현금 유출액
  3. 재무활동으로 인한 현금흐름 (자금을 빌리거나 갚는 등의 행위)
    -> 돈을 빌렸는가? 갚았는가?
    • 재무활동으로 인한 현금 유입액
    • 재무활동으로 이한 현금 유출액
    • 현금의 증가(감소)
    • 기초의 현금
    • 기말의 현금


 

 
세 번째로는 재무활동으로 인한 현금흐름이다. 재무활동으로 인한 현금 흐름은 간단하다. 기업이 돈을 빌리면 현금이 유입되므로 플러스가 되고, 반대로 빌렸던 돈을 갚게 되면 마이너스가 되게 된다. 주식을 발행하여 회사 내부로 현금이 유입되거나, 은행에서 돈을 빌려서 현금이 유입되면 플러스가 되고, 주주에게 배당을 하거나 자사주를 매입하거나, 빌린 돈을 갚으면 마이너스가 된다.
 
그러면 이제 최종적으로 한번 정리해 보자. 알아둬야 할 내용은 현금흐름이 플러스, 마이너스라는것은 회사의 입장에서 봐야 한다. 회사의 입장에서 돈이 들어오면 플러스, 나가면 마이너스라고 보면 된다. 이 내용을 생각하면서 아래의 표를 한번 검토해보자.

아래의 표는 각기 기업의 형태에 따른 현금흐름의 변화를 나타내고 있다. 우선적으로 성장을 하는 회사든 우량 회사든 간에 영업 현금흐름은 플러스가 나야 한다. 즉 돈이 회사 내부적으로 유입되고 있다는 의미다. 당연히 기업이 돈을 벌고 있고 성장을 하고 있다면 이 부분의 숫자는 플러스로 지속적으로 증가해야 한다.

 

  성장 회사 건전 회사 부실 회사

영업 현금흐름

+

+

-

투자 현금흐름

-

-

+

재무 현금흐름

+

-

+

 
투자 현금 흐름의 경우 미래에 대한 투자 부분이다. 미래를 얼마나 준비하고 있느냐의 문제인데, 장사가 잘 되야, 가게도 확장하고, 테이블도 더 놓고, 주방도 크게 하듯이 기업 역시 장사가 잘 되어야 설비 투자도 할 수 있다. 한가지 팁을 주자면 M&A자금의 경우 투자현금 흐름에 나타나는데, M&A가 다른 회사에 대한 투자라면, 설비 투자는 자기 회사를 위한 투자다. 이론적으로는 다른 회사에 대한 투자(M&A)보다는 자기회사에 대한 투자(설비투자)가 활발한 기업이 장기적으로 성장 가능성이 높다. 부실 회사의 경우 오히려 설비투자 시설들을 팔아서 현금으로 써야 하기 때문에 투자 현금 흐름이 플러스가 된다. 직장인이 직장을 잃으면 차도 팔고 집도 팔듯이, 기업 역시 회사기 힘들어 지면 차도 팔고 빌딩도 팔고, 공장도 팔게 된다.
 
재무 현금 흐름은 간단히 말해 빚을 갚으면 마이너스가 되고 빚을 내게 되면 플러스가 된다. 기업 입장에서는 빚을 내면 회사내부로 현금(대출금)이 들어오기 때문이다. 부실한 회사일수록 현금이 부족해서 돈을 빌려야 하기 때문에 재무현금흐름이 플러스가 된다. 하지만, 본업을 잘해서 돈이 넘치는 회사는 기존에 빌렸던 돈들을 갚고도 남기 때문에 재무 현금흐름이 플러스가 된다. 같은 플러스지만 기업의 상태는 극과 극이 되는 셈이다.
 
이처럼 현금 흐름표는 대차대조표(특정 시점의 자산, 부채 등의 규모)나 손익계산서(1년 동안의 기업의 손익과 일어난 일들)에서는 알 수 없는 기업 이익의 질을 파악할 수 있다는 점에서 투자에 유용한 자료 중에 하나며, 설비 투자는 기업의 성장에 있어서 매우 중요한 원동력이 될 수 있는 부분이기 때문에, 반드시 투자에 앞서서 한번 점검해 보기로 하자.

[상식][경제] CAPEX , 자본적지출, 자본적 경비, 투자적 경비, 시설투자

 

capex(capital expenditure 자본적지출, 자본적 경비, 투자적 경비, 시설투자)

기업이 고정자산을 취득한 후 그 자산과 관련하여 비용을 지출한 경우 그 지출의 효과가 당기에 그치지 않고 차기 이후까지 계속적으로 발생하는 경우, 그 지출액은 자본화되었다가 그 효익의 발생기간에 안분하여 비용으로 배분하여야 하는바, 이 같은 지출을 자본적지출이라고 한다. 이는 수익적지출에 대응되는 용어이다.

라고 이야기 한다.[Ref. 1]


capex 설명하는 video
http://www.investopedia.com/video/play/what-is-capex#axzz26PsyN2em

 

 

한국 세법에서 자본적 지출 CAPEX 의 예

세법에서는 자본적지출로서 다음을 예시하고 있다. [ref. 1]

  1. 본래의 용도를 변경시키기 위한 개조
  2. 엘리베이터 또는 냉·난방장치의 설치
  3. 빌딩 등에 있어서 피난시설 등의 설치
  4. 재해 등으로 인하여 멸실 또는 훼손되어 본래 용도에 이용가치가 없는 건축물·기계·설비 등의 복구
  5. 기타 개량·확장·증설 등 전 각호와 유사한 성질의 것

 

 

미국 회계규정에서 CAPEX 의 예

미국의 회계는 우리나라와 같지 않다. 하지만 CAPEX 라는 용어는 미국에서 사용하는 용어이기에 미국의 내용을 정리해도 무방하리라 생각된다.

아래의 경우에 쓰는 돈들의 합이 CAPEX 라고 한다.[ref. 2]

  1. acquiring fixed, and in some cases, intangible assets
    고정자산, 어떤 경우는 무형의 자산을 얻는 경우(인수)
  2. repairing an existing asset so as to improve its useful life
    기존의 자산을 잘 동작하게 하기 위해 수리하는 경우
  3. upgrading an existing asset if its results in a superior fixture
    월등히 좋은 것이 되기 위해 기존의 자산을 업그레이드 하는 경우
  4. preparing an asset to be used in business
    앞으로 사업에 쓰일 자산을 준비하는 경우
  5. restoring property or adapting it to a new or different use
    자산을 원상태로 회복시키나 자산을 새로운 용도 또는 다른 용도로 변형하는 경우
  6. starting or acquiring a new business
    새로운 사업을 시작하거나, 인수하는 경우

 

 

기업 보고서에서 확인하는 방법

기업보고서의 현금흐름표를 확인하면 된다. “투자활동으로 인한 현금 유출액” 부분이 CAPEX 라고 한다.[ref. 3]

 

 

References

  1. 자본적지출, 네이버 지식백과사전
  2. Capital expenditure, CAPEX
  3. 설비투자로 보는 기업의 현금흐름, 2010. 02. 08, 작성자: 모름

[상식][부동산] 상업용 부동산 투자시 참고할 사항

상업용 부동산 구매 및 분양 받을 시 참고할 사항

 

출처 : http://magazine.hankyung.com/business/apps/news?popup=0&nid=01&c1=1002&nkey=2012090400875000251&mode=sub_view

  • 가격이 경기에 매우 민감. 상업용 부동산의 거래 가격은 경기에 매우 민감하게 반응
  • 상권의 변동성. 전반적인 시장 상황과 관계없이 주변 지역의 개발 여부에 따라 상권이 이동하거나 공급과잉을 맞게 되는 경우가 많다.
  • 주인이 여럿인 상가빌딩. 상가 빌딩이 다수에 의해 구분 소유돼 있다면 경기 침체 시 개별 상가 주인들의 이기적인 행동으로 상가 빌딩 전체의 조화가 붕괴되거나 또는 상가 빌딩의 구조조정이 어려워지면서 상권이 쉽게 붕괴될 수 있다.
  • 공사중단 위험. 유명 건설사들이 시공하고 있는 상가도 공사 중단 등 문제가 생길 가능성이 높기 때문에 시행사도 면밀히 검증
  • 신탁 계약, 분양보증, 연대보증. 상가는 부도를 대비해 신탁 계약, 분양 보증, 연대보증 가운데 하나를 반드시 가입하도록 돼 있으나 총면적 3000㎡ 이하의 중소형 상가에는 이러한 내용이 적용되지 않는다.
  • 시공사의 변경시 위험. 새로운 사업자도 기존 분양자가 시행사와 맺었던 수익률 보장 등의 계약 조건을 바뀐 시공사가 승인할지 여부가 불투명하다.
  • 상가분양에 참여하기전 확인사항. 수익형 부동산의 열풍을 타고 상가 투자에 무작정 뛰어들기 전에 투자자들이 반드시 확인해야 할 사항
    • 시공사의 재무 건전성
    • 분양 신고필증
    • 분양 보증 여부
  • 예상임대수익 산정. 중개업소 1곳은 내가 투자할 상가와 가까운 곳에, 2곳은 조금 떨어져 있는 곳에서 임대료를 문의해 보고 그 결과를 토대로 자신이 투자할 상가의 예상 임대 수익을 산정해 볼 수 있다. 이렇게 주변 임대료 수준을 따졌을 때 투자수익률이 연 6~8% 나올 수 있는 분양가라면 안정적인 투자처로 볼 수 있다. 단지 내 상가라면 가구 수가 비슷한 규모의 기존 아파트 단지 내 상가의 임대료를 조사해 적정 수익률을 산정

[상식][경제] EFSF 에 대한 정보 , FAQ문서 다운로드 받기

EFSF 에 대해 알고 싶은 정보가 있다면 EFSF 에서 제공하는 FAQ 를 참고하면 좋다. 아래 경로를 들어가서 download 를 받으면 된다.

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[상식][금융] 적격대출(Conforming loan)

적격대출(Conforming Loan) :  장기고정금리 분할상환 주택담보대출

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적격대출의 장점

  • 은행의 변동금리보다 낮은 금리 :
    현재(2012년 7월) 일부 은행의 3년만기 변동금리 주택담보대출 금리보다 낮고
  • 최근 금리 인하 :
    최근 국고채 금리의 하락으로 적격대출 취급은행들이 앞다투어 금리를 인하.
  • 적격대출 금리는 4% 후반 수준 :
    은행의 자체적인 고정금리대출의 금리가 5%대이다.
  • 대출 조건 제한이 완화되어 있어 기존대출의 차환이 가능

은행이 적격대출이 늘리는 이유

지난해 6월 발표된 정부의 가계부채 연착륙 방안에 따라 은행들은 2016년까지 고정금리 분할상환 대출 비중을 30%까지 높여야 하기 때문.

은행의 이득

  • 대출자산 보유에 따른
    • 부실화 위험으로부터 벗어남
      • -> 대손충당금 적립 부담이 완화
      • -> BIS 비율 관리비용도 절감
    • 대출여력이 확대됨
  • 수수료 이익
    • 대출 판매시의 1회성 취급수수료(origination fee) 1.2%
    • 원리금상환업무 대행 관련 수수료 0.28%(연간)

은행의 손해

  • 낮은 수익성
    • 대출이자를 수취하는 것이 아니라 관련 수수료만을 얻기 때문에 기존의 주택담보대출에 비해 수익성이 낮음.
    • 주택담보대출 의존도가 높은 은행은 자산의 성장성과 수익성에 악영향을 미칠 것

적격 대출의 의의

예전에 2008년 금융위기때 문제가 되었던 부분이 MBS(Morgage-Backed Security, 주택담보부증권)이다. 이 때는 신용이 불량한 서민들을 대상(서브프라임 모기지)으로 해서 만든 주택담보부채권을 만들어서 그것을 다른 금융회사(투자은행 등)에 팔았기 때문에 그것에 대한 부도로 인해 금융회사들이 큰 타격을 입게 되었다.

지금 “적격대출”이 다른 점은 대출 신용도가 “적격한 사람한테 해주는 주택대출”이면서, 은행이 증권(Security)를 발행하는 것이 아니라 “주택금융공사”가 발행한다는 것이다.

여기서 2가지 의문은 “왜 주택금융공사가 직접 대출업무를 하지 않는가?” 와 “왜 주택금융공사가 적격대출을 추진하고 있는 것일까?” 이다.

먼저 첫번째 질문인 “왜 주택금융공사가 직접 대출을 해주지 않는 것일까?” 에 대해서는 일단 은행이 많은 창구를 가지고 있다는 점을 들어 많은 대출업무를 처리하기 위해서, 그리고 고객의 편의를 위해서 라고 할 수 있겠다.

다음 질문인 “왜 주택금융공사가 적격대출을 추진하고 있는 것일까?” 는 주택금융공사가 추진하고 있는 적격대출의 금리가 “고정” 이며 대출조건이 완화돼서 “기존대출의 차환”도 가능하다 는것을 보면 알 수 있다. 즉, 고정금리 대출자를 늘림으로써 금리변동으로 인한 대출자의 부실위험 완화 등을 통해 주택시장과 주택금융의 안정성 제고에 기여하려는 의도인 것이다.

Reference

  1. 은행-사면초가 ; 적격대출의 공습
    http://thinkpool.yahoo.co.kr/discuss/breakingnews/pdsRead.jsp?number=4518&slt=subject&key=
  2. http://m.asiae.co.kr/view.htm?no=2012081911260489830

[상식][경제] 각 통신사별 MVNO(이동통신재판매) 사업자 및 홈페이지

MVNO(Mobile Virtual Network Operator)
이동 가상 망 사업자 = 이동통신재판매 = 알뜰폰
알뜰폰 사업자

요금제 관련 내용을 정리했다. 정리를 급하게 하느라 자세하게 파악하지 못한 부분들이 있을 수 있으니, 가입을 생각한다면 반드시 링크를 들어가서 홈페이지를 확인하자.


Update 2014.07. 05







통신사업자별 MVNO(알뜰폰) 사업자

[상식][경제] EBIT Earnings before interest and tax

 

EBIT(Earnings before interest and tax)

  1. 당기순이익 + (이자비용 + 세금)
  2. 또는 이자비용과 세금이 고려되기 전인 영업이익
  3. 다국적 기업에서 내부 성과평가용으로 사용되던 지표
    (다국적 기업은 여러 나라에 사업장을 가지고, 각 나라마다 세금이 틀리기 때문에 이 세금을 빼지 않은 상태의 이익을 가지고 얼마나 이익을 올렸는지를 살펴봐야 제대로 된 비교가 된다. 그리고 여기에 더해 이자비용도 고려해야 한다. 왜냐하면, 이자비용도 아래와 같은 이유로 나라마다 달라질 수 있기 때문이다. 그래서 interest 와 tax 를 제외하기 전의 earnings 를 가지고 평가를 하는 것이다. )

이자비용은 자본구조에 따라 달라진다.(자본구조 : 자기자본과 부채의 비율)

자본구조는 다시 아래 요소에 따라 달라진다.

  1. 해당 국가의 세율
  2. 과실송금 규정(과실송금 : 투자자들이 외국에 투자해 얻은 이익(배당)금을 본국에 송금하는 것)
  3. 투자위험 등

그러므로 현지 사업장의 경영성과를 평가할 때 현지에서 통제할 수 없는 자본구조에 따라 결정되는 이자비용의 영향을 EBT에서 제거한 것이 EBIT 이다.

그리고, 한 국가 내에서도 사업부서별 자본구조가 다르다면 내부 성과평가를 위해서 EBIT지표를 종종 사용한다.

 

Ref. 2 에서 EBIT 은 실무적으로 손익계산서의 “영업이익”으로 봐도 무방하다고 한다.

 

 

Reference

  1. http://www.dongabiz.com/Business/Accounting/article_content.php?atno=1205006001&chap_no=1
  2. EBITDA 구하는 방법
    http://blog.naver.com/ezinxu/150037530061

[경제] 투자 현인들이 투자기준

 

출처 : http://www.itooza.com/stock/vclub_sp_sub.htm?ss=02&sv=05

 

워렌버핏의 투자기준(일부)

선발기준

항목 강하게 보통 약하게
자기자본 비율이
높은 기업
ROE 상위 30%에 속하고
ROE가 10%를 초과하는 기업
상위 40%에 속하고
ROE가 8%를 초과하는 기업
상위 50%에 속하고
ROE가 6%를 초과하는 기업
부채비율이
낮은 기업
부채비율 100% 미만 150% 미만 200% 미만
동종업계 비교
영업이익률이
높은기업
영업이익률 동종업계 영업이익률
이상이며, 영업이익률>10%
동종업계 영업이익률 이상이며
영업이익률>5%
재고자산회전율,
매출채권회전율
높은기업
재고자산회전일수
매출채권회전일수
재고자산 회전일수와 매출채권 회전일수가 동종업계보다 낮은 기업
안전마진이
확보된 기업
유동비율
순유동자산
유동비율>100%
순유동자산>(시가
총액*0.5)
유동비율>80%
순유동자산>(시가
총액*0.4)
유동비율>50%
순유동자산>(시가
총액*0.3)
자본지출이
낮은 기업
EV/EBITDA 유동비율>100%
상위30%에 속하고
EV/EBITDA<4.0
유동비율>80%
상위40%에 속하고
EV/EBITDA<6.0
유동비율>50%
상위50%에 속하고
EV/EBITDA<8.0
연평균
EPS성장률이
꾸준한 종목
연평균 EPS 성장률
(최근5년간)
EPS성장률>10% EPS성장률>7% EPS성장률>5%

 

그레이엄의 투자기준(일부)

강하게 보통 약하게
1/PER > (AAA 회사채 시장수익률)
현재PER < 5년평균 PER*0.4 현재PER < 5년평균 PER*0.5 현재PER < 5년평균 PER*0.6
배당수익률>AAA회사채
시장수익률*0.67
배당수익률>AAA회사채
시장수익률*0.6
배당수익률>AAA회사채
시장수익률*0.5
PBR < 0.67 PBR < 0.8 PBR < 1
0 < PNCAV < 1 0 < PNCAV < 1.5 0 < PNCAV < 2
0 < 부채비율 < 150% 0 < 부채비율 < 180% 0 < 부채비율 < 200%
유동비율 > 200% 유동비율 > 150% 유동비율 > 100%
부채/순유동자산 < 4 부채/순유동자산 < 6 부채/순유동자산 < 8
과거 10년간 EPS증가율 > 4%
과거10년간 순이익 < 0 횟수
2회 이하
과거10년간 순이익 < 0 횟수
3회 이하
과거10년간 순이익 < 0 횟수
4회 이하

 

피터린치 투자기준(일부)

강하게 보통 약하게
PER < 상위 60%
PER < 산업평균 PER
현재PER < (최근 2년간 평균 PER/3) 현재PER < (최근 2년간 평균 PER/2) 현재PER < 최근 2년간 평균 PER
최근5년간
당좌자산 증가율 > 10%
최근5년간
당좌자산 증가율 > 8%
최근5년간
당좌자산 증가율 > 6%
PER < 최근 2년간 매출 성장률
매출성장률 > 동종업계 성장률
and 매출성장률 > 10%
매출성장률 > 동종업계 성장률
and 매출성장률 > 7%
매출성장률 > 동종업계 성장률
and 매출성장률 > 5%
유동비율 > 100% and
부채비율 < 100%
유동비율 > 100% and
부채비율 < 120%
유동비율 > 100% and
부채비율 < 150%
영업이익률 > 동종업계 영업이익률
and 영업이익률 > 10%
영업이익률 > 동종업계 영업이익률
and 영업이익률 > 7%
영업이익률 > 동종업계 영업이익률
and 영업이익률 > 5%

[경제] 처분가능소득, 평균소비성향, 흑자율 의 정의

처분가능소득 / 평균소비성향 / 흑자율

http://kostat.go.kr/portal/korea/kor_ki/2/6/index.board?bmode=read&aSeq=198914&pageNo=&rowNum=10&amSeq=&sTarget=&sTxt=

에 대한 설명이 나와 있다.

다시 여기서 쉽게 설명을 하자면,

 

 

처분가능소득

처분가능소득은

소득 - (세금, 사회보장, 비영리단체로 이전, 타가구로의 이전 등의 비소비지출)

라고 되어 있는데, 쉽게 얘기하면 "순소득" 정도로 생각하면 될 듯 하다.

 

 

평균소비성향

평균소비성향은

평균소비성향 = (소비지출 ÷ 처분가능소득) × 100

처분가능소득, 다시 말하면, 순소득중에 “소비에 들어간 돈”

 

 

흑자율

흑자율은 처분가능소득중에 “소비하고 남은 돈”이 될 것이다.

[경제] 나라지표에서 “주요 유통업체 매출 동향” 지표 확인하기

"주요 유통업체 매출 동향" 지표

아래 경로로 가면 "주요 유통업체 매출 동향"을 확인할 수 있다.

업데이트 주기는 "매달"로 되어 있다.

보면 알겠지만, 전년같은달에 비해 매출이 얼마나 증감했는지를 알려주는 지표이다.

이 지표는 "지식경제부"(지경부) 과 관리하고 있다고 한다.

여하튼 오른쪽 아래에는 "관련파일" 로 지경부의 보도자료도 함께 있어 보기에 편리하다.

http://www.index.go.kr/egams/stts/jsp/potal/stts/PO_STTS_IdxMain.jsp?idx_cd=1142

 

 

그밖에 나라지표 에서 제공하는 지표

나라지표(www.index.go.kr) 에 이밖에도 좋은 지표들을 많이 찾아 볼 수 있다.

나라지표에서 제공하는 모든 지표는

지표분류 >> 분야별지표(http://www.index.go.kr/egams/stts/jsp/potal/stts/PO_STTS_SysMain.jsp?clas_div=A&rootKey=1.48.0)

에서 확인할 수 있으며,

지표분류 >> 주요지표서비스

에서는 사람들이 많이 사용하는 지표들을 확인할 수 있다.

[경제] 주기적으로 통계청 자료 확인하는 방법

통계청의 “보도자료”

주기적으로 발표하는 통계자료는 통계청에서 찾아볼 수 있다.

통계청 홈페이지로 가서 "보도자료"를 살펴보자.

http://kostat.go.kr/portal/korea/kor_nw/2/1/index.board

통계청 홈페이지(http://kostat.go.kr) >> 새소식 >> 보도자료 >> 전체

 

 

RSS 사용

RSS 도 존재한다.

홈페이지 하단에 rss 마크를 클릭하던지, 아래 주소로 가면 찾을 수 있다.

http://kostat.go.kr/portal/korea/kor_os/11/index.static

“보도자료 RSS” 는 아래 주소를 사용하자.

http://kostat.go.kr/portal/korea/kor_nw/2/1/index.board?bmode=xmlList

[경제] 미국의 소매 판매 지수 Monthly Retail Trade report

미국의 소매 판매 지수 에 대해 알아보자.

 

소매판매 지수 (Monthly Retail Trade report) 에 대한 설명

 

소매판매지수는 내구재 및 비내구재를 포함해서 소매상에서 받은 영수증 총액의 월간변화를 측정합니다. 이는 소비자 지출의 정도를 표시하는 제일의 지표입니다.

그러나 소매판매의 한계는 재화에만 초점을 맞추지 서비스나 보험이나 변호사 수임료 등의 목록은 무시한다는 데 있습니다. 게다가 이 보고서는 실질적인 용어가 아닌 명목 수치로 작성되기 때문에 인플레이션을 설명하지 못합니다. 일반적으로 소매판매지수는 월별 판매수의 변화가 심한 자동차판매는 제외(ex-auto)합니다.

특히 가스나 식품의 경우는 소비자의 소비량 변화가 아닌 가격의 변화로 인해서 지수가 변화하는 경우가 종종 있습니다. 소매판매지수는 변동이 심한 지표이기 때문에 전망리포트들의 수정발표가 많이 있습니다. 소매판매지수가 발표 2주정도 후에 개인소득과 소비 지표가 발표됩니다.

 

 

미국의 소매판매 지수 확인하는 곳

 

소매 판매 report 에 아래처럼 다양한 값들이 있으니, 유의해서 보기 바란다.

  • Retail and food services sales, total
  • Retail sales and food services (excl. motor vehicle and parts)
  • Retail sales, total
  • Retail sales, total (excl. motor vehicle and parts dealers)
US Retail Sales Chart

US Retail Sales data by YCharts

 

 

그밖의 지표들

아래 링크에서 US 지표들을 확인할 수 있다

http://ycharts.com/indicators/categories/retail_and_services/all?p=4&s=&d=

[상식][금융] PER , ROA

PER, ROA

PER(Price-to-Earnings Ratio) 의 정의 및 설명

http://blog.daum.net/jusinnn/708

PER : 시가총액 / 해당 분기의 순이익

 

ROA(Return On Assets) 정의 및 구하는 법

http://www.econowide.com/1756

ROA :  해당 분기 순이익 / 해당 분기의 총자산

 

그러므로 PER 은 매일매일의 주식의 가격에 따라 바뀌지만,

ROA 는 분기마다 바뀐다고 볼 수 있다. 물론 순이익이나 총자산을 바로바로 구할 수 있다면 현재의 정확한 ROA 를 볼 수 있을지 모르지만, 그럴 수 없다.

 

HTS 재무순위의 PER 값

참고로 동양증권의 HTS 에서

주식 >> 순위분석 >> 재무순위

에서 볼 수 있는 값들은 분기의 값들이기 때문에 PER 의 값과 관련해서는 정확한 현재의 값으로 볼 수 없다. (현재의 주가가 분기의 주가와 다르기 때문이다.)

하지만 ROA 는 분기의 값으로 계산하는 것이 맞기 때문에 현재의 값으로 봐도 무방하다.

[상식][경제] 부채 디플레이션 debt deflation

Debt deflation 부채 디플레이션

from : http://en.wikipedia.org/wiki/Debt_deflation#Fisher.27s_formulation

Assuming, accordingly, that, at some point of time, a state of over-indebtedness exists, this will tend to lead to liquidation, through the alarm either of debtors or creditors or both. Then we may deduce the following chain of consequences in nine links:

  1. Debt liquidation leads to distress selling
  2. Contraction of deposit currency, as bank loans are paid off, and to a slowing down of velocity of circulation. This contraction of deposits and of their velocity, precipitated by distress selling
  3. A fall in the level of prices, in other words, a swelling of the dollar. Assuming, as above stated, that this fall of prices is not interfered with by reflation or otherwise, there must be
  4. A still greater fall in the net worths of business, precipitating bankruptcies
  5. A like fall in profits, which in a "capitalistic," that is, a private-profit society, leads the concerns which are running at a loss
  6. A reduction in output, in trade and in employment of labor. These losses, bankruptcies and unemployment, lead to
  7. pessimism and loss of confidence
  8. Hoarding and slowing down still more the velocity of circulation.
    The above eight changes cause
  9. Complicated disturbances in the rates of interest, in particular, a fall in the nominal, or money, rates and a rise in the real, or commodity, rates of interest.

—(Fisher 1933)

 

번역

너무 많은 채무가 존재하는 상태일때 이것은 채무자나 채권자 또는 둘 모두에게서 청산을 야기한다.  그리고 나서 아래의 상황이 유도될 것이다.

  1. 빚의 청산이 판매부진을 유발한다.
  2. 은행대출을 갚아나가면서 통장 현금이 위축되고,현금회전의 속도가 느려진다.
    이런 통장잔고와 현금회전의 수축은 판매부진에 의해 촉발된다.
  3. 통화의 재팽창이나 다른 것들에 의해 방해받지 않는다면 가격의 하락, 다른 표현으로는 달러의 팽창(화폐가치의 상승)은 반드시 있다.
  4. 꽤나 큰 사업의 순가치의 하락이 부도를 촉발시킨다.
  5. 자본가적인, 즉 개인이익 사회에서 이익의 하락은 손해를 보며 운영하고 있다는 것에 대한 우려를 낳는다.
  6. 생산량, 무역, 고용의 감소가 결국은 부도, 실업이 된다.
  7. 이런 부도, 실업과 같은 손해들은 부정주의와 자신감의 상실은 현금을 계속 비축하게 하고, 현금흐름의 속도를 더욱 더디게 한다.
  8. 위의 8가지가
    이율에 복잡한 어긋남을 만든다. 특히 명목금리(금리)의 하락과 실질금리의 상승을 유발한다.

 

부채 디플레이션

from : http://www.nheri.re.kr/sub3/sub2_1.php?smenu=sub3&stitle=subtitle3_2&ssrc=sub2.php&sdetail=sub2_1.php&idx=151&code=&page=6

 

특히 1933년 어빙 피셔(Irving Fisher)가 처음 소개한 부채 디플레이션(debt deflation)은 부채가 과다한 경제에서 디플레이션이 발생할 경우, 물가하락과 경기침체 및 자산가격 하락의 악순환이 발생할 수 있음을 보여준다.

  1. 디플레이션이 발생하면 채무자는 자산가격 하락과 실질금리 상승에 따른 부채 부담 증가로 인해 부채를 축소하기 위해 자산을 매각하고 소비지출을 줄이게 된다.
  2. 그러나 이에 따른 디플레이션의 심화는 자산가격 하락과 경기둔화를 가속화하게 되고,
  3. 이는 결국 부채를 축소하려는 노력에도 불구하고 부채 부담이 더욱 가중되는 역설적인 결과를 낳게 된다.
  4. 이것이 바로 디플레이션과 부채 증가의 악순환(deflation spiral)이다.

즉 부채 축소를 위한 노력이 디플레이션으로 인한 화폐가치의 상승 및 실질 부채 부담의 증가를 야기하게 되며, 이로 인해 경기침체가 더욱 심화될 수 있다는 것이다.

[상식][금융] 리볼빙 서비스

리볼빙(revolving service)
신용카드 회원들을 대상으로 카드 이용대금의 일정비율(최소 결제비율은 보통 5~10%)만 결제하고, 나머지 카드이용대금은 다음 번 결제 대상으로 연장되어서 카드 잔여 이용한도 내에서 계속 사용할 수 있는 결제 제도이다.

예를 들어 설명하면, 1월에 카드를 100만원치 사용한 경우에 2월에 카드결제 대금이 100만원이 나올 것이다. 그런데 내가 지금 당장 통장에 20만원 밖에 없다. 그러면 카드대금을 결제하지 못해서 연체가 될 것이다. 이 때 리볼빙을 10%(희망결제비율, 최소결제비율)로 사용한다면, 2월에 100만원의 10%인 10만원만 결제하면 된다.

즉, 카드사에서 내 통장의 20만원 중 10만원만 가져가고 이번 달에는 더 이상 나한테 돈을 내지 않아도 된다. 하지만 대신에 당신이 갚지 못한 것은 다음달로 넘기겠다. 라는 이야기이다.

내가 카드사한테 갚아야 할 돈의 기한을 연장해 준다는 의미이다. 하지만 카드사도 땅 파서 장사하는 사람이 아니기 때문에 당연히 늦게 갚는 대신에 이자를 내라고 한다. 이게 “리볼빙 서비스의 수수료”가 된다. 이 수수료의 이율은 사용자의 신용도에 따라 다르다.

근데 이 리볼빙 서비스에서 주의할 점이 하나 더 있다. 위에서 애기한 “최소결재비율(희망결제비율) 10%” 이다. 리볼빙 서비스는 일종의 계약이기 때문에 내가 “최소결제비율을 10%로 하겠습니다” 라고 카드사와 계약을 맺었다. 그렇기 때문에 내가 아무런 소리도 하지 않으면 카드사는 항상 결제대금의 10%만 가져가고 나머지 갚아야 할 대금을 다음달로 넘기고 수수료를 계속 때어간다.

그렇기 때문에 돈이 생겨서 잔액을 갚으려고 한다면, 반드시 카드사에 연락해서 “리볼빙 이용잔액을 선결제하고, 리볼빙 서비스를 해지하겠다”고 해야 한다.


리볼빙 서비스 사용시 납부 금액
100만원 카드 결제 대금 납부할 때 10% 리볼빙이라면, 10만원만 결제하면 된다.
이번달은
결제금:10만원
다음달은
(남은 90만원 + 그 달 사용한 카드 결제 대금) x 10% + 90만원에 대한 한 달간 리볼빙 이자
를 결제 해야 한다.


각 회사별 “리볼빙 서비스”의 명칭
회사명
명칭
신한, 하나SK, 외환, 우리, 기업, 씨티, 대구, 경남, 전북, 제주 리볼빙 서비스
현대, 삼성, 롯데 자유결제서비스
국민 페이플랜
스탠다드챠터드 이지페이
농협, 부산 회전결제 서비스



리볼빙 결제를 원하지 않는 경우
  • 즉시 선결제하고 리볼빙서비스 해지를 신청
  • 결제일 이전이라도 전화신청등으로 리볼빙 이용잔액의 “전체” 또는 “일부분”의 "선결제" 가능
  • "희망 결제비율"도 조정 가능하다


리볼빙 서비스의 단점
당장 상환할 돈이 줄어들지만, 그 다음달부터는 더 많은 돈을 상환해야 함.


출처: http://www.fss.or.kr/fss/kr/promo/bodobbs_view.jsp?seqno=14973

[상식][경제] 아파트 재건축시 무상 배정 평형 계산


출처 :   http://blog.daum.net/0950kds/12287296

재건축시에 무상으로 몇평을 얻을 수 있는 지 계산 하는 방법에 대해 알아보자.

일단 개략적으로 설명을 하면 "무상지분율" 을 구하고 이것을 자신의 아파트의 대지지분(m2) 에 곱하면 된다.

  • 무상지분율(%)
     = ((재건축시 총수입 - 재건축 총 비용)/평당 분양가)/총대지면적
  • 추가부담감없이 입주할 수 있는 무상 평형 = 조합원의 대지지분 x 무상지분율



추가부담금

무상지분율을 설명하기 전에 "추가부담금(분담금)"이 왜 발생하는지 부터 알아보자.

현재 내 아파트는 21평형이고, 평당 1,000만원이라고 하자. 만약 재건축을 하는데 예전 아파트와 모양과 크기, 세대수가 똑같은 아파트를 짓는다고 한다면 들어가는 "건설비"를 조합원들이 자신이 소유한 땅의 크기만큼(대지지분) 등분 해서 내야 할 것이다.

 이 때 발생하는 수익이 전혀 없기 때문에 조합원들은 그냥 땅에 집을 새로 짓는것과 같은 비용을 내게 된다. 이것이 이 상황에서는 "추가부담금"이 된다.

그렇다면 이런 비용(추가부담금)을 줄이려면 어떻게 해야 할까? 당연한 얘기지만 새집을 지으면서 수익을 만들어 내면 된다. 새집을 지으면서 수익이 발생시키는 방법은 여러가지가 있겠지만 쉽게 생각할 수 있는 방법으로 내가 살 집 이외에 몇채를 더 지어서 이 것을 팔면 된다.

그리고 이렇게 발생한 수익은 모두 조합원(아파트주민)들에게 돌아간다. 그 수익이 결국 "무상지분율" 을 높여 주는 요인 중 하나가 되는 것이다.

당연한 이야기이지만, 그러기 때문에 아파트 분양가가 중요해 진다. 분양가가 낮아지면, 결국 주민의 부담금이 커질 수 밖에 없다. 실제로 ref.2 에 보면 분양가의 변동으로 인해 추가 부담이 되는 모습을 확인 할 수 있다.

ref. 5 를 보면, 2011년에 결정된 개포주공3 단지의 3.3m2(1평)당 추가부담금이 대략 1,886만원 정도이다.


추정 분담금과 실제 분담금 사이의 괴리

ref. 7 에 따르면, 실제 각 조합이 입력하는 설계비 공사비 보상비 외주용역비 등 50여 개 데이터를 바탕으로 조합원별로 분담금이 산출되지만 조합 설립 단계에서 제시되는 분담금과 분양 신청 단계, 관리 처분 단계에서 제시되는 분담금에 적지 않은 차이가 발생하는 것으로 알려졌다.
 서울시도 추정 분담금이 물가상승률과 금융비용, 이자 부담 등을 감안하지 않기 때문에 실제 분담금과 괴리가 있다는 사실을 인정하고 있다. 게다가 추정 분담금은 '분양률 100%'를 전제로 산출되는데 실제 올해 강남과 강동에 분양한 재건축 단지에서 상당수 미분양이 발생하고 있다.




무상지분율

그럼 이제 무상지분율을 살펴 보자. 무상지분율은

  • 재건축에서 대지 1평당(또는1 m2 당) 얻은 수익

이라고 보면 될 듯 하다. 예를 들어 무상지분율이 181% 라면, 1.81 즉, 재건축으로 인해 대지 1평에 대해 1.81 평의 수익(1.81평x평당분양가)이 발생했다고 보면 된다.

만약 내 21평 아파트의 대지지분이 10평이고 재건축시 무상지분율이 181% 라면, 나는 18.1평(10평x1.81) 형의 아파트에 분양신청을 해서 입주할 때는 무료로 들어가 살 수 있다.

하지만 세상에 공짜는 없다. 내가 좀 더 작은 아파트이지만 새아파트로 이사하면서 건축연면적, 대지지분을 헌납하게 되는 것이다. 새 아파트에 대한 비용을 지불하고 있는 것이다.

  • 건축연면적 : 아파트의 크기의 일정부분(건축연면적)을 넘기게 되었고,
  • 대지지분 : 같은 면적에 가구수를 늘리면 당연히 대지지분이 줄어들게 된다.



재건축의 이익

그렇다면 왜 재건축에서 이득을 본다고 얘기하는 것일까? 그것은 아래의 이유 때문이라고 볼 수 있을 것이다. 물론 지금은 부동산 경기가 좋지 않기 때문에 아래의 사항이 전부 맞지는 않을 것이다.




재건축 추가이익 환수

현재 국토부는 재건축 조합원 1명당 얻는 이익이 3000만 원을 넘을 때부터 이익 규모에 따라 10∼50%의 환수율을 적용한 부담금을 징수한다.[ref. 3]




무상지분율 엑셀파일

계산할 때 사용할 수 있는 엑셀파일을 아래 링크 해 놨다. 참고로 m2이 아니고 '평형'으로 되어 있다.
https://docs.google.com/open?id=0B_vDe46i0fUUVG03WkZmZUF5dEE




전용면적 확인 하는 법

  • 등기부등본 >> 표제부 >> 전유 부분의 건물의 표시

라는 항목을 확인하면 된다.



대지지분 확인 하는 법

  • 등기부등본 >> 표제부 >> 대지권비율

이라는 항목을 보면 알 수 있다.



References

  1. 내집 마련시 '대지 지분' 계산법
    http://k.daum.net/qna/openknowledge/view.html?qid=3AvTi&
  2. 강동 고덕 7개단지 재건축 곳곳서 차질, 매일경제, 2013년 7월 9일
  3. 재건축 초과이익 환수율 높이고, 3대 핵심규제는 푼다, 동아일보, 2008년 9월 24일
  4. 재건축 절차
  5. 강남재건축 추가 부담금, 2011. 10. 24
  6. 강남 재건축 추가분담금 `비상` 개포 최고 1억 부담에 가격하락…반포·고덕 대책 부심, 2014.07.06
  7. 조합-시공사 한발씩 양보…투명한 검증 뒤따라야, 2014.08.11

[상식][금융] 주식 거래시 비용, 주식 매매 수수료

주식 매매수수료, 주식 거래비용

한 증권회사의 매매수수료가 0.01% 라고 한다면,
  • 매도 수수료 : 0.01%
  • 매수 수수료 : 0.01%
  • 세금 (거래세) : 증권 거래서마다 다를 수 있다.
    • 매도 시만 낸다.
    • KOSPI : 0.3% / KOSDAQ : 0.3% / 프리보드 : 0.5%

그럼으로 만약 주식 한 종목을 사고, 팔게 되면 내는 비용은 총 0.32%가 된다.
매수(0.01%) + 매도(0.01%) + 매도시 세금(0.3%) = 0.32%

예를 들어 삼성전자 주식 10주를 1,000,000 원에 사서 1,200,000 원에 판다고 해 보자. 



엑셀파일
엑셀파일은 아래 경로에서 사용할 수 있다. 수정은 못하기 때문에 download 를 받고 나서 사용해야 할 것이다.
http://goo.gl/NxjrK

[상식][금융] 이자에 대한 소득세 계산

은행에 예금이나 적금을 해서 이자를 받게 되면 이자에 대한 세금을 떼게 된다. 이 때 부과하는 세금은

  1. 이자소득세(14%)
  2. 주민세(소득세액의 10%인 1.4%)

2가지 이다.

그래서 ‘이자’에 대해 붙는 세금은 아래와 같다.

일반과세: 이자소득세(14%)+주민세(소득세액의 10%인 1.4%) = 15.4%;

이 세금은 ‘ELS’ 나 ‘배당금’ 에도 적용된다.

 

예를 들어, 1억원을 연이율 4%인 정기 예금에 넣었다고 한다면, 실제 수령하는 ‘이자’는 아래와 같다.

아래에서 실제이율의 공식은 아래와 같다.

실제이율 = 연이율 X (1-소득세율)

 

예금액 연이율 소득세율 실제이율 이자
100,000,000 4% 15.4% 3.384% 338,400,000

 

대략적인 계산, x0.8

실제이율을 대략적으로 계산하려면 연이율에 0.8 정도를 곱한다고 생각하면 정확하지는 않아도 대략적인 계산이 가능할 듯 하다.

[상식][경제] 현물·선물 연계차익 거래

현물, 선물 연계차익거래

 

현물, 선물 연계차익 거래. 이것은 선물 거래(futures trading)의 일종이다. 선물거래는 아래처럼 3가지 종류가 있다.

  • 헤지거래(hedge) : 가격변동에 대한 위험을 피하려는 것
  • 투기거래(speculation) : 싼 가격에 사서 비싼 가격에 팔아서 이익을 보려는 것
  • 차익거래(arbitrage) : 위험을 부담하지 않고 일시적인 시장가격의 불균형을 이용하여 이익을 얻는 것

 

 

Other References

  1. 선물거래의 개념
    http://www.bupdori.com/14-03-01.htm
  2. 선물과 현물의 차이점
    http://www.daankal.com/pfo/p03.html
  3. 프로그램 매매
    http://www.daankal.com/pfo/p07.html

[상식][경제] 즉시연금

추가사항

연금보험 2억 넘더라도 10년간 월납하면 비과세

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2012년 8월 8일 세법 개정안 에 따르면 10년 이상 가입해도 비과세 혜택을 주지 않기로 했다. 그러므로 10년이상 가입하고 있어도 15.4% 의 이자소득세를 내야 될 지 모른다.

단 "종신형" 의 경우만 이자소득이 아닌 연금소득으로 분류해서 "연금소득세" 를 내게 된다.

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즉시연금에 대해 알아보자. 대부분의 내용은 아래 경로에서 가져왔다. 여기서는 아래 내용을 정리하는 데에 초점을 둔다.
즉시연금, 과연 도움이 될까? : http://board1.finance.daum.net/gaia/do/finance/expert/read?bbsId=20000&articleId=2131

즉시연금의 종류
  • 지급하는 기간에 따른 분류
    • 확정형 : 원리금(원금과 이자)을 정해진 기간 동안 지급
      • 위험보장보다 저축기능, 즉 안정적인 자금위탁운용에 의미가 있는 상품이다.
    • 종신형 : 원리금을 사망시 까지 지급
      • 중도해지가 불가능
    • 상속형 : 상속을 위해 원금은 놔두고 이자만 분할 지급
      • 중도해지 가능하지만 손해
        • 중도해지시 그 동안 면제받은 “보험차익에 대한 비과세 혜택이 취소"됨
        • 대부분 “가입 후 5~10년”은 흘러야 “해지환급률이 100%”가 된다.
        • 이런 점은 노령자의 자금을 자식에게서 안전하게 지킬 수 있다는 점에서 장점이 될 수 있다.
    • 현재 “개인연금저축”의 경우 소득공제 혜택을 유지하면서 더 나은 상품을 찾아갈 수 있는 “연금저축이전제도”가 있다.
  • 이자에 따른 분류
    • 확정금리형 : 거의 찾아 볼 수 없다.
    • 적용이율형 : 대부분의 즉시 연금


10년 이상 가입해야 하는 이유
즉시연금은 저축성 보험의 일종이며, 저축성 보험의 세금은 아래와 같다.
저축성 보험의 세금
  • -> 10년 이상 유지 : 비과세 혜택(소득세법 시행령 제 25조 ①항).
  • -> 10년 미만 : 금융상품의 수익은 이자, 배당소득으로 취급
    • -> 연 4,000만원 이하 : 15.4 % 세율이 적용되고
      • 예를 들어 5억의 연 5% 이면, 2,500만원 이며, 이때 세금은 2,500*15.4% = 385만원 이 된다.
    • -> 연 4,000 만원을 초과하는 부분 : 종합소득 과세율이 적용됨.
      • 예를 들어 10억의 연 5% 이면, 5,000만원 이며, 이때 세금은 4,000 만원 이하에 대해서는 4,000*15.4% = 770만원 이 되며, 4,000만원의 초과분인 10,000원에 대해서는 다른 소득과 합산하여 종합소득 과세율을 적용해서 세금을 부과하게 된다.
      • 무조건 분리과세 상품 :  4,000만원 이상이라도 종합소득세에 포함이 되지 않는 금융소득인 상품인 ‘무조건 분리과세 상품’ 이 있지만 저축성 보험은 무조건 분리과세 상품이 아니다.(세금우대 종합저축, 상환기관이 10년 이상인 장기채권)


즉시연금 가입시 수령하는 연금액이 다른 이유
아래의 사항이 즉시연금마다 다르기 때문에 수령하는 연금액이 다르게 측정된다.
  • 보험회사의 공시이율
  • 사업비
  • 보장내용


수령액 비교 : 즉시연금 VS. 절세혜택 없는 예금
현재 55세인 남자가 만약 아래 2개의 상품에 가입했을 경우의 금액을 비교해 보자.
  • 확정형 즉시연금 : 적용이율 5%, 보험료 5억원, 연금 지급기간이 20년으로 정해진 확정형
  • 채권형 펀드 : 5억을 연평균수익률 5%인 채권형펀드
 
이율
매월 수령액
통장 잔액
총 수령액
기간
즉시연금
5%(적용이율)
3,115,000원
0
7억 4,760만원
20년
채권형 펀드
*5%(연평균수익률)
3,115,000원
약 2,862만원
약 7억 7,622 만원
20년

* 국내투자 채권형 펀드 최근 1년 평균 수익률(100억 이상) : 5.01%
(참고 : 3년만기 국고채 수익률 7.00%(1995년 5월 ~ 2010년 6월))
 
 
즉시연금이 금액면에서 불리한 이유
“같은 5% 수익률”이 적용되고 “절세혜택”까지 받았음에도 즉시연금이 금액 면에서 불리한 이유는 보험회사에서 가져가는 ‘비용’ 때문이다.  
(남자 55세, 거치기간 없음, 5억원 가입(일시납))
비용
구성
가입한 해
총 보험료의 6.29%
(3,145만원)
  • 모집 수수료 율 2.24%
  • 계약체결비용 3.5%
  • 계약 관리비용 0.55%
연금수취기간
연금금액의 0.5%
(18만 6,900원)
  • 연금 관리비용 0.5%


즉시연금의 장점
  • 가입자는 사업비를 부담하는 대가로 가입기간동안 자산운용수익에 상관없이 일정 이상의 이율을 보장
  • 사망시까지 연금을 지급하는 종신형의 경우 보험의 본래 기능인 ‘장수 위험에 대한 보장’을 통해 노후를 편하게 보낼 수 있도록 도와주므로


가변적인 공시이율
  • 최저 보장이율 2~3% : 아무리 떨어져도 2~3%의 이율은 준다.
  • 공시이율은 아래 2가지 이율을 반영하여 결정된다.
    • 보험사의 “자산 운용 수익률”
    • 시장의 평균 투자수익률(실세금리, 시중금리)


실세금리, 시중금리
자금 시장의 수요와 공급에 따라 결정되는 금리.
그래서 시장에서 많이 거래되는 상품의 금리를 가지고 정하는 듯 하다. 지금은 아래 3가지를 가지고 실세금리(시중금리)를 판단한다.
  • 3년만기 국고채 수익률
  • CD 유통 수익률
  • 콜 금리